Nel secondo decreto Bersani si è intervenuto, invece, sui mutui per l’acquisto della prima casa. È stato, anzitutto, previsto il divieto di applicazione di clausole penali nel caso in cui il cliente richieda l’estinzione anticipata o parziale del contratto di mutuo e, in secondo luogo, è stata disciplinata la possibilità di rinegoziare le condizioni del mutuo presso la propria banca e la surrogazione del mutuo (c.d. «portabilità» del mutuo) cioè il trasferimento del mutuo ad un’altra banca disposta a praticare condizioni migliori. In entrambi i casi, le norme tendono a favorire la possibilità per il mutuatario di sciogliere il vincolo contrattuale senza oneri o spese e «trasportare» il finanziamento presso una banca diversa a condizioni più vantaggiose. C’è, comunque, da dire che mentre l’operazione di rinegoziazione è del tutto senza oneri, l’operazione di surroga non è di fatto completamente gratuita essendo necessario l’intervento del notaio la cui parcella - come da impegno del Consiglio Nazionale del Notariato - è comunque limitata ad alcune centinaia di euro e la cui spesa viene nella maggior parte dei casi sostenuta dalla nuova banca che subentra per acquisire il cliente.
Ma che fatica, convincere le banche che questa era la strada indicata dal legislatore: a più di un anno dall’entrata in vigore di queste norme, infatti, sono poche le banche che attuano la rinegoziazione e la «portabilità» del mutuo senza oneri per i risparmiatori tanto che l’Antitrust ha aperto ben ventitrè istruttorie a carico delle banche più importanti.

Probabilmente perché i costi sono i più cari d’Europa e perché, da noi, non c’è vera concorrenza tra gli operatori. Per questo, forse, tra le lenzuolate di Pierluigi Bersani le più apprezzate dai consumatori sono state quelle in materia bancaria.

Con il decreto sulle liberalizzazioni del 2006 è stata, infatti, prevista l’abolizione delle spese di chiusura del conto corrente. Ma, si sa,  non c’è peggior sordo di chi non vuol sentire.

Con una nota del 21 Febbraio 2007 il Ministero è stato costretto a precisare che la disposizione si applica a tutti i contratti a tempo indeterminato o a esecuzione continuata o periodica come il conto corrente, il deposito titoli in amministrazione (conto titoli), l’apertura di credito, il bancomat e la carta di credito con esclusione del contratto di mutuo ( per i quali sono stati adottati provvedimenti specifici ).

Da notare che il divieto di applicare le spese di chiusura riguarda sia le spese espressamente indicate dal contratto come «costi di chiusura», sia quelle relative a servizi aggiuntivi richieste dalla banca al cliente in occasione dell’estinzione del rapporto (es. conteggi di liquidazione, trasferimento dei titoli presso un altro istituto). A giudicare dai reclami che pervengono all’Unione Nazionale Consumatori, comunque, molti clienti si vedono richiedere somme non dovute proprio per scoraggiare la chiusura del conto.

Nessuna drammatica crisi per il mercato dei mutui italiani. Nel 2007 il credito destinato alle famiglie per l’acquisto di abitazioni presenta un volume di erogazioni in linea con quello dell’anno precedente. Una differenza negativa di soli 150 milioni di euro che in termini percentuali (-0,23%) conferma la stabilità del mercato con un valore di flussi erogati che ha raggiunto complessivamente 62,7 miliardi di Euro.
È quanto emerge dall’ultimo studio effettuato dal gruppo Kiron-Tecnocasa sul segmento dei mutui in Italia. Secondo i dati dell’ultimo trimestre, si evidenzia una crescita del volume dell’erogato rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (+3%).

In crescita le macro aree dell’Italia Nord-Occidentale (+3%) e quella insulare (+1,9%), che conferma l’andamento positivo registrato già nei primi tre trimestri del 2007 (+1,7%). Il calo maggiore invece si registra nell’area Nord-Orientale (-2,8%).
Per quanto riguarda il valore dell’entità dei finanziamenti richiesti in Italia al gruppo Kiron per l’acquisto della prima casa si evidenzia addirittura una crescita.

Dopo le tre battute di arresto, l’importo mostra un aumento nei primi mesi del 2008 e se consideriamo un periodo di tempo di un anno, rispetto all’ultimo dato pubblicato da Banca d’Italia, otterremo una crescita dell’8% delle consistenze.
Andando ad analizzare l’importo medio erogato, osserviamo come continui la diminuzione di tale valore. Il mutuo medio, che nel corso del 2007 era pari a 123.000 euro, si è ridotto ancora per arrivare a quota 121.000 euro. Questo si deve soprattutto ad una diminuzione della capacità di spesa delle famiglie, ma anche dalla fase riflessiva del mercato immobiliare.

Bisogna considerare poi che da regione a regione la media dei valori erogati cambia in modo significativo. In Toscana, l’area in cui l’entità dei mutui è più alta, il finanziamento medio è di 145.000 euro, mentre in Basilicata con 86.000 euro è la regione con la cifra media concessa più bassa d’Italia. Un dato che evidenzia ancora una volta la differenza dei valori immobiliari nel Paese.

L’incremento del costo del denaro, dovuto alle recenti tensioni dei mercati finanziari, ha portato i mutuatari a preferire il tasso fisso, scelto al momento da 7 famiglie su 10. La forbice tra i due tassi si è infatti assottigliata nel corso degli anni e se fino a poco tempo fa si pensava ad un taglio del costo del denaro, oggi l’inflazione, che corre ben oltre il 2% a causa dei prezzi delle materie prime, rende molto difficile prevedere come si comporterà la Banca Centrale Europea.
In sostanza, non c’è stata la frenata dei mutui che ci si aspettava e nel prossimo futuro giocheranno un ruolo fondamentale i provvedimenti della Banca Centrale Europea in merito ai tassi d’interesse.

Niente costi notarili per la rinegoziazione del mutuo casa. È quanto prevede la bozza d’intesa tra il Consiglio nazionale del notariato e il Ministero dell’Economia e delle Finanze per chi utilizza la formula della rinegoziazione convenzionata. Si pagheranno soltanto le spese.

La procedura gratuita si riferisce a tutti coloro che hanno sottoscritto mutui per acquisto, ristrutturazione e costruzione dell’abitazione principale entro il 30 giugno 2008, per i quali è prevista la rinegoziazione convenzionata. A seguito del protocollo d’intesa tra Abi e Ministero dell’Economia e delle Finanze infatti si può stabilizzare l’importo delle rate dei mutui a tasso variabile, applicando ad essi il tasso di interesse medio del 2006. La rata tornerà così all’importo di due anni fa, mentre la differenza tra l’ammontare attuale e quello risultante dalla rinegoziazione verrà addebitata su un conto accessorio (al quale verrà applicato un tasso pari all’Irs a 10 anni, più uno spread dello 0,5%). Nel caso in cui i tassi dovessero salire, la durata del finanziamento verrà estesa.

I notai si impegnano così ad effettuare a costo zero la portabilità dei mutui con il solo rimborso delle spese.  “Per il senso di responsabilità che ci deriva dall’essere parte del sistema giustizia, delegati dallo Stato al controllo di legalità, e su indicazioni che già a suo tempo l’Antitrust aveva evidenziato - ha dichiarato Paolo Piccoli, presidente del Consiglio nazionale - il Notariato si fa carico della situazione di emergenza sociale causata dall’aumento dei mutui e si adopererà a favore delle persone e famiglie in difficoltà”.

È un mutuo a tasso variabile con dei meccanismi che limitano la variabilità dell’importo della
rata. Le clausole contrattuali recitano più o meno così: “Il tasso è variabile in funzione
dell’andamento dell’Euribor.

In ogni caso l’importo della nuova rata non potrà essere superiore alla rata precedente aumentata di una percentuale pari all’indice ISTAT dei prezzi al consumo.

Se alla fine del periodo di ammortamento, in conseguenza della limitazione di possibilità di aumento della
rata, il debito non è stato ancora estinto, la durata del mutuo si protrarrà sino all’estinzione del
debito”.

A chi è consigliato: a coloro che intendono cogliere le opportunità di un mutuo a tasso variabile,
ma che non possono permettersi rialzi indiscriminati della rata.
Aspetti positivi: il tasso variabile è più basso di un tasso fisso. In ogni caso, in caso di rialzo dei
tassi, il mutuatario subirà aumenti contenuti.
Aspetti negativi: il fatto di non sapere con certezza quando, finalmente, avrà estinto il debito.

Ha il medesimo funzionamento del tasso variabile a rata crescente, con la differenza che, in questo
caso, il tasso è fisso.
A chi è consigliato: a chi è agli inizi della propria carriera ed ha aspettative di reddito in crescita o
che, comunque, abbia esigenza di pagare rate di importo ridotto per alcuni anni.
Aspetti positivi: rate iniziali basse.
Aspetti negativi: le rate finali sono molto elevate.

In questo tipo di mutuo, anche nel caso in cui il tasso non subisca variazioni, il piano
d’ammortamento prevede in ogni caso rate d’importo crescente. Le prime rate sono d’importo
molto basso ed aumentano gradualmente, come previsto dalle clausole contrattuali.
È un mutuo ideato per chi possiede un reddito basso, ma con previsione di miglioramenti nel futuro
prossimo   (promozioni,   scatti   d’anzianità,   consolidamento    di  un’attività  imprenditoriale    o
professionale ecc. ecc.).
Chi decide di prendere un mutuo a rata crescente, per pagare rate iniziali più basse di quelle di un
classico mutuo con ammortamento alla francese (caratterizzato da rate periodiche costanti), deve
mettere in preventivo che le rate finali saranno d’importo notevolmente superiore rispetto a
quest’ultimo. Se un mutuo tradizionale prevede una rata di rimborso di 100, le rate iniziali di un
mutuo a rata crescente saranno magari di 70, ma le rate finali saranno probabilmente pari a 140 o
più.
A chi è consigliato: a chi è agli inizi della propria carriera ed ha aspettative di reddito in crescita o
che, comunque, abbia esigenza di pagare rate di importo ridotto per alcuni anni.
Aspetti positivi: rate iniziali basse.
Aspetti negativi: le rate finali sono molto elevate.

È un mutuo a tasso variabile o, potenzialmente, a tasso fisso (potenzialmente in quanto solitamente
sono stipulati a tasso variabile). A differenza dei mutui tradizionali, dove l’importo della rata è
comprensivo di una quota a titolo di interessi ed una quota a titolo di capitale, nei mutui a gestione
autonoma la rata è composta dai soli interessi.
Il capitale sarà rimborsato liberamente, in base alle disponibilità finanziarie del mutuatario. Le
condizioni contrattuali di questo mutuo possono essere del tipo: “Il mutuo è concesso per una
durata di 20 anni al tasso nominale annuo del 5%, variabile trimestralmente in funzione
dell’andamento dell’Euribor + 1,5% di spread.

Il mutuatario è tenuto al pagamento mensile dei soli interessi. Il capitale potrà essere rimborsato con quote non inferiori a ! 2.582,28 (L. 5.000.000) e nel rispetto delle seguenti condizioni: almeno il 25% del capitale dovrà essere rimborsato entro il 10° anno; almeno il 50% dovrà essere rimborsato entro il 15° anno; il rimanente 50% dovrà essere restituito entro il 20° anno”. Facciamo ora un esempio comparativo fra un tradizionale mutuo a tasso variabile ed un mutuo a gestione autonoma, per evidenziarne i diversi meccanismi.

A chi è consigliato: ai lavoratori autonomi che sono titolari di redditi estremamente variabili; a
tutti coloro che prevedono di avere entrate straordinarie di capitale e a chi è alla ricerca della
speculazione (vediamo nella pagina successiva un esempio di come è possibile guadagnare in
questa circostanza).
Aspetti positivi: impegno mensile di importi relativamente bassi, lasciando la libertà di rimborsare
il capitale in momenti migliori.
Aspetti negativi: con questo tipo di mutuo, se non si è più che organizzati, si corre il rischio di
arrivare alle scadenze contrattuali senza aver accantonato le somme necessarie al rimborso del
capitale.

Il mutuo a tasso rinegoziabile è stipulato a tasso fisso. Il tasso rimane fisso per un periodo
predeterminato. Dopo tale periodo il mutuatario deve scegliere se tramutare il mutuo in tasso
variabile o convertirlo in tasso fisso alle condizioni in vigore al momento della rinegoziazione.
È molto importante fare attenzione all’ultima frase in grassetto. Non è vero, al contrario di come
pensano in molti, che se si decide di non passare al tasso variabile si mantengono le condizioni
iniziali di mutuo. In ogni caso, anche se il mutuatario decide di mantenere un tasso fisso, il mutuo è
rinegoziato alle condizioni del momento.

La clausola contrattuale relativa a questo tipo di mutuo
recita circa così: “Il tasso applicato al presente mutuo è pari al 5,50% e rimane fisso per la durata
di due anni. Dopo tale periodo il mutuatario ha facoltà di scegliere se passare ad un tasso variabile,
in misura pari all’Euribor, in vigore a quella data, + 1,50% di Spread, o passare ad un tasso fisso,
in misura pari all’IRS, in vigore a quella data, + 1,50% di Spread”.
A chi è consigliato: a chi non sa che decisione prendere. Col mutuo rinegoziabile rimandano la
scelta ad una data futura avendo, per un certo periodo, la certezza degli esborsi da effettuare.
Aspetti positivi: il mutuo è collocato ad un tasso iniziale inferiore rispetto ad un tasso fisso puro,
vi è quindi la possibilità di rinegoziare a condizioni più vantaggiose, solo nel caso in cui i tassi di
riferimento diminuiscano.
Aspetti negativi: il mutuo è collocato ad un tasso superiore rispetto ad un tasso variabile. Nel
caso in cui i tassi aumentino, la rinegoziazione avviene a condizioni peggiorative.

In questo tipo di mutuo una componente del tasso è fissa e l’altra componente è variabile. Da
qui il nome di tasso misto.

La clausola contrattuale relativa al tasso potrebbe suonare più o meno così: “Il tasso d’interesse applicato è calcolato su due componenti: 70% indicizzato all’Euribor, 30% Fis so”. Premesso che le percentuali fra la componente a tasso fisso e quella a tasso variabile possono variare da proposta a proposta, di seguito vediamo un esempio che chiarirà meglio il comportamento del mutuo a tasso misto rispetto ad un variabile puro.
Esempi:
Mutuo a tasso variabile. Tasso nominale annuo 6%. Con questo tipo di mutuo, se nel periodo precedente   l’Euribor (tasso di riferimento) si fosse incrementato del 5%, il nuovo tasso applicato al nostro mutuo sarebbe pari al   6,3% (6% + il 5% del tasso).
Mutuo a tasso misto. Tasso nominale annuo 6%; componenti del tasso: 50% variabile + 50% fisso. In questo mutuo, invece, sempre nel caso in cui l’Euribor si fosse rivalutato del 5%, il nuovo tasso applicato sarebbe pari al 6,15% (6% + il 5% applicato solo sul 50% del tasso).
Come si è potuto constatare, il mutuo a tasso misto è meno sensibile alle variazioni dei tassi di
riferimento (sia in caso di rialzi che di ribassi), in quanto queste incidono solamente su una parte
del tasso (la componente variabile) e non, come nel caso dei mutui a tasso variabile, sul 100% del
tasso.
A chi è consigliato: a chi desidera cogliere le opportunità offerte dal mutuo a tasso variabile, con
la tranquillità di poter limitare i rischi di un andamento non stabilizzato dei tassi.
Aspetti positivi: è collocato ad un tasso più basso rispetto ai mutui a tasso fisso; in più
ammortizza gli effetti di un possibile rialzo dei tassi di riferimento.
Aspetti negativi: è collocato ad un tasso più elevato rispetto ai mutui a tasso variabile. In caso di
riduzione del tasso di riferimento, solo una parte del tasso applicato (la componente a tasso
variabile) beneficia della riduzione.